如今的广州新房市场，有两个主流维度。
一个是400万左右的购房预算，算是占比比较大的总价区间，而另一个，则是三房单位。
两者都不难理解。
前者属于目前广州购房门槛的中间区位，门槛不会太低，也不会太高，至于三房和四房，随着二胎乃至三胎的放开推进，自然也是绝大多数购房者的首选房间段。
恰好，最近时不时有中介渠道朋友在朋友圈发一张「广州400万左右的三房有什么项目可选」的图
发多了，感兴趣的不仅是购房者，也有盘叔。
毕竟，免费专车接送呢。
看了下图上列表的项目，有一些朋友就问我们，你怎么看待这些项目，那些适合入手？
所以，今天和大家聊聊这个。
01
先从区域说起。
白云、荔湾、黄埔、番禺，恰好是东南西北四个方位，倒有点意思。
如果单纯从楼市的关注度来看，黄埔作为广州一路向东的代表，自然是话题最多的，也是这两年盘叔和一些朋友交流时听到最多的一个置业区域了。
但真要买房，并不能以此为依据。
无论是北部的白云，还是西部的荔湾，再到东部的黄埔、南部的番禺，我个人的一个观点是：
这四个区域发展重心不一样，资源的倾斜性不一样，但都有各自的板块价值和居住优势。
选择哪个片区，我们更建议从通勤角度和其他自住需求去做判断。
如果大家所选的片区，属于一小时以内的通勤范围，那至少自住是没有太大的问题
另外，比起选择区域，我甚至更觉得，区域的板块选择，会更为重要。
为什么这么说？
从购房者的角度来看，这意味着，要着重考虑这些板块的确定性及可预期规划，不为看不见的配套买单。
想买新房的刚需一定会知道，新房多分布在偏远或者配套暂未完善的地方。因此，选择项目时看重未来规划是十分正常之事。
某些楼盘，为了拉高房价，会强打远期规划，透支未来若干年的升值空间。
所以，购房者必须关注兑现年限，当下或是近期（2-3年内）兑现的规划和配套对生活十分重要。
其他查不到或者确定不了时间的规划，不要为此去买单。如，远期规划的地铁线路等。
反之，一些规划落地推进速度、板块规划清晰的板块，未来的价值性，值得高看一线。
比如说番禺的万博，就属于稳妥型板块，而市桥西，则属于慎入型板块。
而类似广州南站这些板块，作为无房家庭的福音之地，虽然配套还不算完善，但胜在有地铁。
价格合适，预期兑现不需要等待许久，是个不错的选择。
02
具体到各大区域的楼盘，盘叔稍微看了下，基本符合大的选择区间要求。
但需要提醒的是，部分楼盘，确实有出入，尤其是价格，部分楼盘，未必300万左右就能买到三房。
所以建议如果真的要买的话，还是去楼盘实地看看，满意后再算算价，更为靠谱。
接下来，我和大家顺带聊聊这些楼盘。
先看白云区。
分别是白云佳兆业城市广场、龙湖招商·天鉅、五矿招商江天际、万科金域悦府。
属于白云站板块的白云佳兆业城市广场属于地铁上盖项目，出门就是地铁8号线小坪站，周边还有在建的白云站，交通便利性没的说。
另外，作为一个超级大盘，周边的商业配套、教育配套都比较齐全，注重配套的买家会比较看重。
户型也不错，但部分楼栋可能会有噪音影响。
龙湖招商·天鉅，属于泛白云新城板块，交通也比较便利，周边有地铁和黄石立交，但后者过近，同样也有点噪音的不足。
配套方面，周边小区众多，还有个商业综合体，烟火气足够，教育资源则相对一般，这点，整个白云板块都差不多。
项目的亮点主要在于产品做的不错，无论是入户大堂、园林，还是户型本身，都比较能打，尤其是园林，据说还是首个酒店式园林，适合注重小区品质的买家。
五矿招商江天际，靠近白云区增槎路一带，优缺点极其明显。
优势在于靠近地铁，是一个比较纯粹的TOD地铁项目，周边的槎头站，为三线交汇的站点。
有13号线二期（预计2022年开通）、12号线（预计2023年开通）以及佛山8号线（规划中），连接广州几个核心区域。
另外，项目靠近珠江。
从地块的位置来看，距离江边的位置相当的近，对面则是金沙洲，整个江景的视野开阔性非常大，甚至对面的景观也不错。
但周边环境一般、城市界面有待变化、配套需要完善，也是肉眼可见的尴尬点，虽然时间可以改变，但不短。
至少我们去看的时候，真的有点被周边的环境折服。
万科金域悦府，处在白云，荔湾，越秀三区交界的边缘，这个区位，有点尴尬，至少在宣传的时候，很少看到万科金域悦府会说自己是个白云盘。
毕竟，三不沾也是个很大的一个痛点。
但不得不说，地铁8号线鹅掌坦站和白云广附小学，附近的广州第二大商业体悦汇城，再加上产品设计还可以，也给项目加了不少分。
只不过，最大的问题在于，周边的二手选择更多，而且同等情况下，也很能打。
比如我的一位同事，看了这个盘之后，顺带看了周边的某个次新房小区，最后决定选择的，还是后者。
同样在主城区的，还有荔湾的两个项目：雅居乐天际715和珠江西湾里。
前者的雅居乐天际715属于白鹅潭板块，最大的卖点是江景（虽然这江景一般般）和有待兑现的板块发展利好。
但产品有些尴尬，属于一个不上不下的偏公寓风格产品。
无论是户型设计，还是梯户比，其实更适合投资或者是不介意居住舒适度的年轻自住买家，至于绝大多数的家庭自住买家，我们并不太建议。
后者的珠江西湾里位于荔湾和白云的交界地带，为单体楼设计，主打62-89㎡小面积刚需产品，精装交付，总价330万元起。
这个项目体量不大，所以自身是没有什么配套的，而且3梯10户，这几点肯定有人介意。
但好在周边烟火气十足，教育资源也不错，再加上户型设计还可以，总价不高，所以对于刚需买家来说，还是值得去看看。
03
再看看靠近主城区的两个外围区域。
一个是黄埔，可选的有黄陂板块的融创翔龙广府壹号、老黄埔庙头板块的招商卓越臻珑府、星航TOD。
说实话，融创翔龙广府壹号算是黄埔这三个盘当中我比较喜欢的一个项目了，无论是产品规划，还是户型设计，都比较讨巧，而且也符合绝大多数刚需买家的需求。
至于所处的黄陂板块，虽然此前被吐槽是睡城，但现在来看，无论是板块价值，还是居住舒适度，其实都还不错。
美中不足的是，项目距离地铁还是有点距离的。
至于庙头两个项目，外部条件基本一样，都有地铁的优势，但周边环境一般、配套不算成熟也都存在。
具体项目方面，招商卓越臻珑府不大，属于小社区项目，但胜在户型做的还可以，实用率挺高
和隔壁的招商卓越项目相比，越秀滨江·星航TOD的户型其实不算有优势，但胜在容积率低、配套完善，而且整个项目规划不错。
在以上这两者选的话，我自然建议考虑越秀滨江·星航TOD。
番禺同样有的选。
主要集中在广州南站和国际创新城两个板块。
广州南站方面，有两个越秀项目可以选，一个是品秀星翰，是这个板块的大盘，由于货量大，一直都在售，另一个则是还没亮相的星寰TOD。
这两个盘，我都有所了解，也都看过。
坦白来说，如果你对广州南站板块的价值比较坚信看好，而且也符合通勤自住，那么这两个项目都可以选。
毕竟无论是交通、教育，还是自身的产品，都还可以。
美中不足的是周边的商业，以及还有待发展的广州南站，虽然这两者我都觉得会迎来改善和进一步推进。
同样需要发展的，甚至在不同维度跟广州南站有点类似的，还有国际创新城，目前在售的也有两个盘：星汇文玺、奥园恒基学苑一号。
区位、交通和发展前景都不错，但配套都有待改善，持有周期也需要一定时间。
两个楼盘来看，星汇文玺靠近未来创新城的大学城核心区域，周边还有南大干线的出入口，居住氛围更浓。
而奥园恒基学苑一号，则胜在了江景资源，对岸就是无遮挡的大学城一期，居住舒适度会更高一点。
至于勉强算得上万博板块的保利悦公馆，在富豪山庄附近，地铁有点远，分为南北两幅地块，从居住的需求来看，目前建议首选南区。
户型不算很出彩，但胜在没啥毛病，同样道理的还有产品规划和区位。
算是一个比较中庸，但置业番禺可以一看的项目。
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